平成29年(2017年)の過去問を解いて、その後にTACの解説動画を見てみました(解答速報です)

ちなみに、過去問題はここ(不動産適正取引推進機構)にあります。

点数は29点でした。

間違えた点や不明な点、答えは合っていたけれどしっかりと記憶しているか怪しい点を書き出していきました。

以下は私が自分で見るためだけのまとめなので飛ばして次の記事に行って頂いても良いと思います。

 


問題

2.所有権

時候の効力は過去に遡る

取り消された行為は最初から無効だったとみなされる

3.共有

権原=法律上の根拠

共有物に関して、排他的に使うことはできない

他の共有者に黙って勝手に契約しても、他の共有者は第三者に明け渡しを要求できない

4.民法の規定

他の土地に囲まれた公道に通じない土地の所有者は、他の土地を通行することができる

6.相続

死亡の順番を要チェックする

相続財産等から生ずる債権は、遺産とは個別の財産=遺産分割の影響を受けない

7.請負

請負代金の未施工部分に相当する請負金額を超える部分に限られる

瑕疵のための損害賠償請求権と請負人の報酬請求権とは同時履行の関係

8.連帯債務

連帯債務者の1人に対する履行の請求は、他の連帯債務者にも効力を生ずる

連帯債務者の1人の時効が完成したときはその負担部分について他の連帯債務者の義務を免れる

9.相続

欠格者の子供でも代襲相続でき?

10.抵当権、不動産質権

不動産質権者は原則利息の請求不可

抵当権者は利息、その他の定期金を請求できるとき満期となった最後の2年分のみ

不動産質権は10年まで、10年を超える期間を定めると10年となる

不動産質権は債権者に目的物を引き渡すと効力を発生する

抵当権は目的物の引き渡しが効力の発生要件ではない

質権も抵当権も登記を備えなければ第三者に対抗できない

11.借地借家法

借地権の二重譲渡は対抗要件の先後で決まる

居住目的の賃借権は借地権=30年以上

資材置き場は民法なので10年とすれば10年

12.借家権

建物が転貸借されていて、建物の賃貸借が期間満了か解約の申入れによって終了する時は賃借人は転借人にその旨を通知しやければ、その終了を転借人に対抗できない

定期建物賃貸借は契約の更新がない旨を定めた書面を交付し説明する必要がある

13.区分所有者

区分所有の5分1以上で議決権の5分の1以上有するものは、管理者に対し会議の目的たる事項を示して集会の招集を請求することができるが、この定数は規約で減ずることなできる

14.不動産登記

建物の名称があるときはその名称も登記事項となる

賃借権の設定登記時に、敷金がある場合はその旨は登記事項

15.農地法

農業委員会への届け出で許可不要になるのは、市街化区域内における4条と5条で、3条は適用外

市街化調整区域内の農地を転用する場合は知事の許可

相続により農地の所有権を取得したものは遅滞なくその農地の存する市町村の農業委員会に届け出る

16.都市計画法

都市計画施設の区域または市街地開発事業の施行区域内において建築物の建設をしようとするものは一定の場合をのぞき都道府県知事の許可を受けなければならない

地域整備計画が定められている地区計画の区域内で、建築物の建築を行おうとするものは原則として行為に着手する30日前までに一定の事項を市町村長に届けなければならない

都市計画事業の認可の告示があった後、事業内の建物を有償で譲り渡そうとするものは当該事業の施工者に一定事項を届け出なければならない

17.都市計画法

順都市計画域内においては3000㎡未満の開発行為は許可不要

市街化区域内において農業を営む者の居住の用に供する建築物の建設に供する目的で行われる1000㎡の開発行為は許可不要にならない

公益上必要な建築物で一定要件を満たすものは地区及び面積に関わらず開発許可不要

18.建築基準法

木造以外の建設物で回数が2以上の新築については原則として検査済証を受けてからでないと使用できないが、特定行政庁が安全上問題ないと認めた時は当該建築物を使用できる

特殊建築物から類似でないものに用途変更する場合は100㎡以上であれば建築確認が必要

19.建築基準法

幅員4m以上は道路

建築物の前面道路による幅員制限の容積率は幅員の最大の数値を用いる

21.土地区画整理法

組合は解散の場合、知事の認可を受けなければならない

施工地区内の組合員の所有権を承継した場合、権利義務はその承継した者に移転する

借地権のみを有する者も組合員になれる

22.その他の制限法令

贈与など対価性がないものは国土利用計画法上、届け出不要

景観法によれば景観区域内で建築物の変更をする場合はあらかじめ観光行政団体の長に届けなければならない

23.所得税

建物の所有を目的とする土地の賃借権の設定の対価として受け取る権利金の額が土地の10分の5に相当する額を超える場合は譲渡所得として課税される

25.地価公示法

標準値についての公示された価格を指標として取引を行うよう努めなければならない

29.監督処分

国土交通大臣でも免許の取り消しはできない、免許権者だけ

30.宅建業法

宅建士の登録の移転は登録事務所以外の都道府県の事務所に勤務しようとするとき=住所変更では登録の移転の申請不可

契約行為の案内所を出す場合は業務開始10日前までに免許権者及び案内所よ所在地を管轄する知事の両方に一定事項を届ける

33.重要事項

宅建業者は物件を取得しようとする買主に対して重要時効の説明を行う

物件の賃貸の媒介の場合は私道の負担の説明は不要

危険負担の特約に関しては重要事項の対象ではない。

34.諸規定

手付け金の減額は与信供与ではない

報酬の分割は問題ない

35.宅建業法

自ら賃貸は宅建業法適用外

業務に関する帳簿を事務所ごとに備える必要がある

業務に関する帳簿に報酬の額を記載することが義務付けられている

一時的に事務の補助について雇用した者も従業員名簿に記載する必要がある

38.37条書面

37条書面は売主、買主双方に交付する

手付金の保全措置の内容は37条書面の内容ではない

解除の定めは記載事項

瑕疵担保特約は記載事項

39.営業保証金

宅建業者は営業保証金や弁済業務保証金から還付を受けることはできない

保証協会の地位を失った時から一週間以内に営業保証金を供託しなければならない

40.37条書面

代金の支払時期、引き渡しの時期は必ず記載

37条書面の交付時は請求がなければ宅建士証を交付しなくても良い

41.重要事項

区分所有の売買を行う場合、一棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときはその委託を受けているものの氏名、及び住所について重要事項の説明をしなければならない

移転登記の申請時期は重要事項ではない

ガス設備の状況については重要事項の説明必要

42.媒介契約

専任媒介契約を締結した場合、7日以内に指定流通機構に登録しなければならない。また、その書面を遅滞なく依頼者に交付する

44.免許

個人の宅地建物取引業者が事業を法人化しても免許は承継できない

45.住宅瑕疵担保履行法

宅建業者が売主に住宅瑕疵担保保証金の提供をする場合、当該住宅の売買を締結するまでに供託所の所在地について記載した書面を交付して説明する

瑕疵担保保証金を提供する場合、住宅の床面積が55㎡以下の場合は2戸をもって1戸とする

瑕疵担保保証金の届け出をしなければ当該基準日の翌日から起算して50日以降、新たな新築住宅の売買契約をしてはならない

住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分の瑕疵は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の対象

49.土地

扇状地は山地から河川により運ばれてきた砂礫等が堆積して形成された地盤

三角州は河川の河口付近に見られる軟弱な地盤である

台地は一般に水はけがよく地盤が安定しており低地と比較して自然災害に対して安全度は高い

埋立地は一般に海面に対して数メートルの比高を持ち干拓地に比べ水害に対する安全度は高い

50.建物

木材は水分の含有率が小さい方が強い

鉄筋は炭素含有量が多いほど引張強度、硬さが増大するが伸びが減少し加工しにくくなるので一般的には炭素含有量の少ない鋼を使う

鉄筋と普通コンクートの熱膨張率はほぼ等しい


 

 


本日の勉強時間 5時間

総勉強時間 40時間