不動産投資は、サラリーマンの資産形成の一環や、相続対策として選ばれることが多い投資手法の一つです。
本記事では、不動産投資を行うにあたって理解すべきリスクと得られるリターンについて詳しく解説します。
不動産投資とは
不動産投資とは、主にアパートやマンション等の不動産を購入し、不動産を貸し出すことで得られる家賃を利益として受け取る投資の手法です。
不動産投資は、最初に不動産を購入して運用することになるため、まとまった資金がないと始めにくいという特徴もあります。
しかし、上手く運用することで常に収入を得られるしくみを作ることができるため、不労所得や十分な利益を得て余裕のある生活を送ることも可能です。
まずは、不動産投資で得られるリターンやリスクを確認しながら特徴について理解していきましょう。
不動産投資のリターン
不動産投資は、運用を行う中でさまざまな方法によって収入を得ることができます。
また、利益を得る方法を理解しておくことで、利益をさらに伸ばしたり収入が伸びない要因を分析することも可能です。
まずは、不動産投資によって得られるリターンについて詳しくみていきましょう。
家賃収入（インカムゲイン ）
家賃収入はインカムゲインの一部であり、アパートに住む居住者から収められる家賃によって得られる収入を指します。
また、家賃の他にも入居時の礼金や共用部分の管理に用いられる共益費も収益の一部です。
自分の物件に住む人がいる限り継続して収入を得ることができるため、しくみさえ作ることができればオーナーからアクションを起こす必要がありません。
現在は不動産売却によって収益を生むことが難しくなっているため、安定的にインカムゲインを得ることが不動産投資を成功させる手法となっています。
売却益（キャピタルゲイン ）
売却益はキャピタルゲインと呼ばれ、不動産投資で運用した物件を売却する際に得られる利益を指します。
物件を購入した際にかかった費用よりも、売却時の価格が大きければ利益を得られるため、インカムゲインよりイメージしやすいかと思います。
バブル期の不動産投資においては、キャピタルゲインによって短期的に大きな利益を得る手法が主流でした。
しかし、現在では物件価値が上昇し続けるケースはほとんど見られなくなったため、インカムゲインによって安定的に収益を得る方法が主流となっています。
団体信用生命保険
団体信用生命保険とは、不動産購入時に加入する保険であり、ローン返済期間中に借入を行った人が死亡した場合はローンの残高が０になる保険です。
死亡することでローンの残債がなくなるため、残った物件を相続人が売却することで利益を得ることができます。
また、返済能力のある人が死亡してしまった後に借入が残らないようにリスクヘッジしておくという意味でも、不動産投資を行うにあたって加入するケースが多く見られる制度です。
不動産投資のリスク
不動産投資にはもちろんリスクも存在します。
リスクを十分に理解せず投資してしまった場合、想定外の損失を被ってしまう可能性もあるため、注意が必要です。
不動産投資に興味を持って運用を始めようと考えている人は、リスクについて理解し、万が一の事態に備えながら対策を講じておくようにしましょう。
物件価格の下落リスク
運用する物件は、老朽化や周辺エリアの利便性によって価値を下げる可能性がある点を理解しておくことが必要です。
不動産投資においては、投資をやめる場合や別の物件を購入する際に元々保有していた物件を売却して手放す場合がことがあります。
その際に物件価格が下落していた場合、売却損が出てしまいトータル収支がマイナスになってしまう可能性に注意が必要です。
価格下落のリスクに備えるためにも、物件のメンテナンスや将来的に開発が予定されている地域の物件を選ぶようにしましょう。
空室・滞納のリスク
居住者を抱えている以上、空室や家賃滞納のリスクに備えておく必要があります。
家賃滞納に関しては、入居時に信用調査を依頼することで支払いを滞納する可能性が高い人かどうかある程度判断することが可能です。
空室・滞納のリスクへの対策としては、アパート需要が高いエリアの物件を選択することが挙げられます。
駅に近いエリアや、大学近辺のエリアの物件であれば、利便性が高く空室ができたとしてもすぐに新しい居住者を見つけることが可能です。
また、不動産業者と一括借り上げの契約を結ぶことも空室対策として効果的です。
不動産業者と一括借り上げの契約を結ぶことで、空室が発生しても毎月満室時と同等の家賃収入を不動産業者から得ることができます。
天災のリスク
天災によって物件自体が損壊してしまう可能性にも注意が必要です。
海岸や川沿いの水害が発生しやすい地域や、地盤が緩く地震による被害が拡大しやすいエリアに物件を建てる場合はリスクの考慮をしておく必要があります。
また、天災のリスクへの対策として、保険へ加入しておくことが挙げられます。
地震保険や水害に関する保険に加入することで万が一アパートが損壊してしまったとしても、修繕費を全額負担することを避けることが可能です。
まとめ
不動産投資にはさまざまなリスクがありますが、リスクを理解した上で対策を行えば自分から動かずとも収入を得られるしくみを作ることができます。
そして、不動産投資によって利益が得られることはもちろんですが、物件や土地も資産として保有し続けることが可能です。
不動産投資は決して難しいものではなく、だれでも挑戦することができます。
正しい知識を身につけ、まずは規模の小さいものからでも不動産投資に挑戦してみましょう。
