表面利回りと実質利回りの違いと活用方法を解説

不動産投資

不動産投資を行う場合、運用益を計算する際に用いる「利回り」について理解しておく必要があります。

この記事を読むことで、2種類の利回りの違いとそれぞれの活用場面が分かります。

不動産投資における利回り

不動産投資を始める際に利回りについて気になる人は多いかと思います。

実際、不動産投資を始めようと考えて物件を見ていると、利回りが1%変化するだけでも年間の収入が大きく変わることに気づく人がほとんどです。

しかし、不動産投資には「表面利回り」と「実質利回り」という2種類の利回りが存在します。

この2つの違いを理解せずに「とにかく利回りが高い物件を選ぼう」と考えていると、不動産投資において大きな失敗をしてしまうことが考えられます。

失敗を防ぐためにも、2つの利回りについて詳しくみていきましょう。

表面利回りとは

表面利回りとは、年間の家賃収入を物件価格で割ったものを100倍して算出することが可能です。

しかし、この計算では年間で発生する費用をまったく考慮していないため、実際の利回りは表面利回りを下回ると考えておくことが望ましいです。

実際に、物件の家賃を高く設定すれば年間家賃収入も高く表示されるため、表面利回りも高く表示されます。

しかし、入居者が1人も居なければその数字はまったく意味を成しません。

よって、物件を選ぶ際の表面利回りはあくまで参考程度に留めておくことが大切です。

また、物件情報に「利回り」という単語で掲載されている場合は、表面利回りで掲載されている場合がほとんどであるため、注意が必要です。

実質利回りとは

実質利回りとは、表面利回りに税金等の諸経費等を考慮して計算し直すことで算出することが可能です。

主に考慮される諸経費としては、各種税金や火災保険料、修繕費等が挙げられます。

年間で発生する費用等も含めて計算を行うため、表面利回りよりも正確に物件から得られる収益を把握することが可能です。

実際に不動産投資を行う際には、実質利回りに基づいて計算することで年間の収入も把握しやすくなるため、運用を初めてからは実質利回りを重視すべきだと言えます。

また、実質利回りは毎年変化するという特徴もあります。

例えば新築アパートを購入して不動産投資を始めた場合、最初の5年間程度は修繕費が発生することはほとんどありません。

しかし、5〜10年程度経過すると修繕費や空室の影響によって、収入が毎月変わる可能性があることも事実です。

修繕や空室が発生すると、実質利回りの計算にも影響するため、毎年変化し続ける指標であることを理解しておく必要があります。

表面利回りと実質利回りの違い

表面利回りと実質利回りの特徴について見てきましたが、2つの利回りは活用する場面もそれぞれ異なります。

活用する場面を使い分けることで、物件ごとの特徴を理解したり、実際に年間を通してどれくらいのお金が手元に残るのか計算することが可能です。

よって、表面利回りと実質利回りを活用する場面を使い分けることで、不動産投資の実態を把握しやすくなるとも言えます。

実際に、表面利回りと実質利回りを活用する場面についてみていきましょう。

表面利回りを活用する時

表面利回りが活用されている場面として、各物件の情報ページ等が挙げられます。

不動産会社が掲載している「利回り◯%」という数字は、利回りを高く見せることでお得な物件だと感じさせるために、表面利回りを表示していることがほとんどです。

表面利回りが掲載されていると知らずに物件情報の利回りを信じ切ってしまった場合、想定より収入が大きく落ち込んでいたという事態に陥る可能性があります。

よって、物件情報の利回りと実際の収入は異なると考えておくことが重要です。

実質利回りを活用する時

実質利回りは、年間の修繕費や空室状況を考慮して計算することで、正確な収入を算出するために活用します。

実際に不動産投資において購入する物件を選ぶ際にも、実質利回りを用いて他物件と比較した方が年間収入の比較を行いやすくなります。

また、基本的に表面利回りは物件を保有する年数が増えるごとに下落していくことがほとんどです。

その理由として、物件が劣化していくことで修繕が必要になる点が挙げられます。

新築物件を購入したとしても、10年程度経過すると大規模な修繕が必要になる可能性が高いです。

それ以降も修繕が必要となる箇所が増えていくため、費用が増えることで実質利回りも低下していくことが一般的です。

実質利回りの低下が著しく、年間で手元にほとんどお金が残らないという事態を避けるためにも、途中で物件の買い替えを検討するといった対策を講じることが必要と言えます。

まとめ

不動産投資において、利回りは非常に重要な項目です。

特に、物件を選ぶ際や、初めて不動産投資を行う人は利回りに気を取られてしまい、他の項目を軽視してしまう傾向もあります。

もちろん、利回りは収益に直接影響してくる項目であるため、投資において意識すべき数値です。

しかし、不動産投資は利回り以外にも物件そのものの状態や、物件が属するエリアによって運用結果が大きく変わる可能性を持っています。

実際に不動産投資を行う際には、利回りを意識しすぎずに物件を選択していくようにしましょう。

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